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划重点!“盘活存量资产扩大有效投资” 政策解读来了 城市更新

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发布时间:2022-07-20 08:13:40 作者:火狐体育平台 来源:火狐体育官网app 点击次数:1

  作为国内经济增长的三驾马车之一,投资一直是我国经济增长的主要驱动力,而随着此前多年的投资建设,我国在基础设施等领域已经形成了一大批另一方面,叠加国际经济环境以及疫情的影响,今年以来国内经济增长存在着较大压力,需要投资为推动经济发展

  因此,5月25日,国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》(以下简称《意见》)。政策主要对于存量资产盘活方向、盘活方式、政策支持等内容提出了意见。

  1、存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产,包括交通、水利、清洁能源、保障性租赁住房、水电气热等市政设施、生态环保、产业园区、仓储物流、旅游、新型基础设施等;

  2、存量和改扩建有机结合的项目资产,包括综合交通枢纽改造、工业企业退城进园等;

  3、长期闲置但具有较大开发利用价值的项目资产,包括老旧厂房、文化体育场馆和闲置土地等,以及国有企业开办的酒店、餐饮、疗养院等非主业资产。

  3、围绕落实京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展、黄河流域生态保护和高质量发展等区域重大战略以及推动海南自由贸易港建设等。

  2、鼓励民营企业根据实际情况,参与盘活国有存量资产,积极盘活自身存量资产。

  从资产的角度来看,存量资产盘活主要是两个方向:一是资产收益好、潜力大的资产,可以视为优质资产,该类资产可以较好进入市场,吸引社会资本进入,以推动存量资产市场的发展;二是核心城市核心区域的闲置低效利用存量资产,该类资产目前未能有效利用,但有较大开发价值。

  从区域和企业的角度来看,政府希望解决两类问题:一是债务和财政收支的问题,希望借此缓解国企和地方政府的债务问题;二是发展的问题,希望借此可以吸引民营企业的参与,以推动重点区域的发展问题。

  无论是要解决已存在的债务问题,还是要解决后续发展的资金问题,都需要有新资本的进入。对于存量资产来说,投入规模较大,投资回报期长,收益稳定,适合于长期性资本,但是长期性资本进入有一个前提,就是需要有一个稳定成熟的市场。

  目前国内公募REITs刚刚起步,规模体量较小,资产范围的限制较多,大量商业地产无法进入REITs市场,急需要政策的支持,以形成一个成熟稳定的二级市场,这或许将是国内盘活存量资产的首要前提。

  同时,PPP市场、一级产权交易市场、并购重组市场,也需要完善,进而构建一个完整的存量资产交易市场体系。

  《意见》提出加大盘活存量资产政策支持,包括:积极落实项目盘活条件、有效提高项目收益水平、完善规划和用地用海政策、落实财税金融政策。

  目前我国存量住房规模已经达到3.12亿套,住房存量面积超过350亿平方米。另外还有各类包括老旧厂房、文化体育场馆和闲置土地等闲置低效利用存量物业。

  但从实践的经验来看,存量物业的盘活仍存在一定的障碍,比如:资产土地的属性问题、资产产权存在瑕疵、改建项目存在监管门槛、项目投资成本高等等,因为这些限制和障碍,社会资本目前参与存量盘活的积极性不高,非常需要政策的明确和支持。

  此次《意见》提出的政策支持,也正是集中在产权方面、项目经营定价方面、用地方面、以及财税方面等。

  下一步,政府还需要建立完善工作机制,明确任务分工,加强信息沟通和政策衔接,以协调解决存量资产盘活过程中的共性问题。

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